成交小幅回暖无碍楼市调控大局

    国务院常务会议研究部署下一阶段经济工作时强调，巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。业界人士分析，“决不让调控出现反复”的新提法再次彰显了政府坚持调控的坚定决心。这既是针对一些城市对调控暗中松绑的有力回击，又是保证楼市走出屡调屡涨怪圈的切实保证。

　　尽管楼市朝着调控的预期目标进行，但是也出现了许多杂音。近期一线城市成交量出现小幅回升，引发了公众对楼市是否已经回暖的关注和热议。随着看房人增多以及部分银行重启首套房贷利率优惠，楼市回暖论和房价反弹论再度升温，一些开发商不仅幻想能够重现昔日销售的“辉煌”，甚至酝酿逆势涨价，同时购房者的预期出现了动摇，沉寂多时的楼市再掀波澜。

　　业界普遍认为，在当前传统旺季里，成交小幅回暖符合调控预期，是一种刚性需求阶段性释放的正常反映，源于购房者的心理预期与价位的契合，主要是因为部分楼盘大幅降价、贷款利率优惠带来购买力的相对上升。但是把此理解成为全面回暖还为时过早，当前市场成交回升的时间极短，根基仍未巩固，更多地呈现出阶段性、季节性特点，与优惠楼盘集中入市有直接关系。另外，许多人感觉成交回暖，是相对于过去较长时间的“寒冬”而言。这从国家统计局刚刚公布的数据中可以得到有力佐证，1至3月份，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。

　　在楼市深幅调整的大背景下，市场中的现实购买力不仅取决于购房者手中握有多少资金，更取决于房价回调带来的房价收入比的变化。尽管今年政策上有“微调”，在信贷政策上加大了对首套房置业者的支持力度，但是整体的调控氛围不减，政策的严厉程度甚至严于去年。如果开发商不能顺应市场形势及时降价，那么成交回暖显然没有可持续性，反而会因为优质楼盘被抢光以及刚性需求释放，而出现有效购买力的断档，导致市场陷入新一轮观望。

　　国家统计局数据显示，1至3月份，全国房企住宅竣工面积14325万平方米，增长40.0%。显然，随着竣工住宅大量入市，如果成交回升的速度赶不上住房供给增加以及库存量上升的速度，开发商的销售压力仍将有增无减。

　　有专家指出，“决不让调控出现反复”暗含两层涵义，一层是调控政策措施不会反复，另一层是调控的效果、行情不会出现反复。这也意味着，如果市场出现大幅反弹，很可能会招致调控的加码，而政府掌握的诸如房产税等储备手段已然不少。

　　楼市调控是一项复杂的博弈。我们看到，虽然中央一再强调调控不放松，但是一些地方政府的“小动作”仍有变相松绑的嫌疑。出于土地财政下滑的考虑，地方政府有着放松调控的冲动，成为调控政策能否贯彻执行的最大不确定性因素。今年2月，安徽芜湖曾出台免契税补贴买房“救市新政”，但被紧急叫停。近日，广东省中山市公布的新住房平均交易价格标准，又被指名为限价，实为托市。

　　据了解，中山市过去5年间房价涨幅近1倍。用这一过高的价格作为限价标准反而让开发商的心理价位大幅提升，干扰了购房者的预期，调控效果南辕北辙。由此可见，在开发商销售不畅、土地财政面临缩水之际，地方政府试探性的松绑手段还会出现，对于这些隐蔽的变相松绑行为，必须及时叫停，“一冒头就按”。

　　此外，成交甫一上升就有人迫不及待地抛出反弹论，表明房价上涨利益相关方仍在借行情回升之际鼓噪，“忽悠”购房者入市。而中央屡屡释放的坚定调控信号属于“预期调控”，虽然不会对房价走势产生直接影响，但是能够巩固市场和购房者对调控的信心。

　　当前楼市调控进入一个多方较力的关键时期。以往调控之所以陷入屡调屡涨的怪圈，一个原因是由于购房者对政策稳定缺乏足够信心，一旦成交放大、房价上涨就产生恐慌情绪。与以往不同，政府再次强调决不让调控出现反复，意味着限购、限贷等政策继续严格执行，对投资投机行为进行坚决打击，短期内政策绝无剧变的可能。只要堵住了投资者的入市之路，任凭房价反弹论如何喧嚣，楼市总脱离不了供需决定价格、购买力决定价格的市场铁律，来之不易的调控效果才能得到巩固。