“国五条”细则：一大亮点两大败笔

　　中国房地产市场的两个基本症状是供给过剩和价格预期。过去十年屡调屡涨是因为没有找到房地产市场症结所在。3月1日国务院公布的“国五条”实施细则有一大亮点，即价格预期管理，但也则存在两大败笔，分别是增加商品房用地供给和对二手房交易征收20%个人所得税。

　　破解“屡调屡涨”的怪圈，一方面可以通过提供完整准确的市场信息来进行预期管理，另一方面可以通过“房贷税”将银行业从上调利率中获得的超额垄断利润转化为地方政府的财政收入。

　　一大亮点：价格预期管理

　　纵观历次房价调控，政策主要集中于需求调控，但效果不明显，其主要原因在于高昂的房产收益导致对房价增长的顽固预期。从调整预期的角度打击这一部分住房需求是“对症下药”。

　　根据中国家庭金融调查的数据，2011年开始，中国住房的刚性需求不再占据主导地位，新购住房家庭中有房家庭的比例开始超过无房家庭。在2012年前两个季度中，新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。投机投资性购房是拉升房价上涨的根本因素。

　　败笔一：增加普通商品住房及用地供应：可能进一步增加新房供需矛盾

　　新房供给不足导致的供需缺口已不再是房价上涨的根本原因。从基本面上看，根据中国家庭金融调查数据的推算，现有城镇家庭住房刚需为6500万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4200万套，缺口为2300万套。但以目前的产能，在不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。目前1/3房地产行业的产能足以满足新增的住房需求。中国房地产供给过剩的现象极为严重。

　　如果政府继续增加普通商品住房及用地供应，从增加供给的角度入手来稳定房价，它带来的后果是房地产的供给大大过剩，加大了房地产的泡沫程度，造成更多的资源浪费。此外，鼓励地方政府增加用地供应，会加重地方政府对土地的财政依赖，导致地方政府在调控房价上动机不足。并且，一旦房地产泡沫破灭，对中国经济的打击更为严重。

　　败笔二：二手房交易征税20%个人所得税，限制存量房释放

　　实施细则中对出售自有住房者按转让所得的20%计征个人所得税，意在遏制住房的投机性需求，降低炒房者的盈利预期。与之前实行的按出售收入的1%计征相比，二手房交易的税负大幅增加。虽然短期由于交易成本的增加二手房交易市场可能出现量价齐跌的现象，但从长期来看，它却阻碍了存量房的释放，推高新房房价，进一步加剧我国房地产市场的供需矛盾。

　　2005年韩国政府也实行了类似的政策，多套房住房销售资本收益税率提高到了30%，2007年该项税率进一步提高到了60%。事实上，此项政策并没有成功抑制韩国房价的攀升，相反拥有多套房产的业主由于交易成本高昂产生惜售心理，导致房价高企不下的同时交易量急剧萎缩，房地产市场长期“有价无市”。

　　另一方面，高交易税带来的惜售会在市场上造成供给不足的假象。如果政策制定者没有充分认识到这一点，继续增加土地和住房供给，将会进一步恶化供需矛盾，对房地产市场长期健康发展造成更加不利的影响。

　　此外，百姓在购房决策时并未预期到有这项政策，冒然对二手房交易所得征收20%个人所得税会损害政府公信力，这可能会影响其他房地产公共政策发挥作用。合理的调控政策应当是针对新增住房，或者至少给购房者提供较长的缓冲期。

　　如何破解“屡调屡涨”的怪圈

　　其一，房价预期管理需要向市场提供完整准确信息

　　在实施细则中要求地方政府对新建商品住房制定价格控制目标和价格指导。这种价格指导通常作用有限。其实，精准及时的信息才是市场对房价正确预期的基础，也是政府制定正确调控政策的基础。

　　就目前的情况来看。关于房价信息变动监测的数据虽较为完善，但关于房地产市场的一些关键指标仍然欠缺，已有指标因无独立调查的印证而欠缺足够的公信力。国家统计局每月都发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》，包括了新建商品房和二手房的价格变动信息，但关于房地产市场的一些关键指标，比如城镇住房空置率、房价收入比、城市租房平均价格、家庭住房拥有状况等，尚缺少可靠的调查统计。

　　一方面国家要增大这方面的调查力度，及时完整地公布所得信息，另一方面也要鼓励支持民间调查机构，让独立科学的民间调查成为官方调查的有益补充和印证，增加官方调查的公信力。

　　其二，与其上调二套房首付和贷款利率来抑制房价，不如通过 “房贷税”将银行业从上调利率中获得的超额垄断利润转化为地方政府的财政收入。

　　提高二套房的贷款利率，实质上是购房者对银行的直接补贴，无异于为拥有高额利润的银行再送上一份免费的礼物。在我看来，这部分收益应由政府获得。此外，由于正规金融房屋贷款的收紧，投资性炒房家庭将转向民间金融市场寻求资金支持，这反而会增加民间金融的风险。

　　一个可行之法是放开二套房的贷款利率，对贷款利息征收10%的“按揭税”。区别于房产税，该税实施简单、可行性高，且并不会增加购房者负担，容易获得社会各界的支持，而且对降低金融风险也大有好处。同时，该税收可由地方政府获得，弥补地方政府因低价或无偿出让土地产生的财政损失。地方政府可以根据需要，调整地方房贷税率来逐渐替代土地财政，以经济手段而非行政手段来调节市场。