二套房贷继续收紧 中国楼市又念“紧箍咒”
在全国两会召开前夕，中国政府再度对房市下“猛药”。3月1日，国五条细则正式出台，征收20%的差额个税措施让市场为之“震惊”。国五条细则出台后，市场有何反应？调控效果如何？政策是否会升级？在新型城镇化背景下，房价走势如何？本报将一一解读。
一问
个税政策是否会更体恤“刚需”
昨日（3月11日）一大早，在广州生活的好友给记者发来一张照片——在一个紧闭的大门口，有很多人排了很长的队伍。
“这就是广州房地产交易中心的门口。太夸张了！一大早，还没到上班时间，队伍已经排成长龙了，好久没出现这种架势了。”好友用微带夸张的语气对记者发出感叹。
3月1日，措辞犀利的国五条细则中征收20%的差额个税措施让市场为之“震惊”。
反应二手房交易量猛增
3月1日，国五条的细则正式出台，其中，最让人措手不及和意外的便是个税的从严征收。
细则中规定，出售自有住房按转让所得20%计征个税。据悉，按照以前的规定，二手房交易个人所得税可自行选择全额的1%或是差额的20%计征。
“早知道早点卖了，现在可怎么办？”上海的陈女士对记者抱怨，陈女士与丈夫都是上海户口，名下有两套房，她正准备把位于中山公园附近的第一套房子卖掉，但按细则的规定——二手房交易中个税按差额的20%征收，她光个税就得交60万元。
陈女士告诉记者，现在新政策还没落地，她希望能在这个空窗期内找到买家以及合适的价格。“如果找不到，那就先暂时不卖，大不了先租出去。”
事实上，有着陈女士同样心态的人不在少数。记者在近几天的采访中看到，虽然已经接近下班时刻，上海市区的几个房地产交易中心仍热闹非凡。一位工作人员告诉记者：“很多人都急着过户，想趁着这个政策空窗期把交易办了，宁愿少赚点，也想早出手。”
这样的情景同样出现在广州、北京、南京等城市。《广州日报》报道称，仅3月4日一天，广州市房地产交易登记中心窗口二手房交易量收件量是平日的3倍。从3月2日到3月5日，广州全市二手房网签量约为940多套，相当于广州一个月二手房成交量的近1/4。
而北京也出现了一波明显的“末班车”行情。据北京市住建委初步统计，春节后至国五条细则发布前，北京存量房网上签约共8312套，日均签约593.71套；细则发布后，存量房网上签约共1519套，日均签约759.5套，较政策出台前增长27.92%。《长江日报》的报道则称，据粗略统计，“新政”公布后两个工作日来，武汉二手房过户量约2000套左右，与以前一个月的交易量相当。
原因“保护刚需”？
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，一旦自此实行，以后会常态化（除非遇到楼市特别低迷、政府救市的时候），以前主要是税务部门搞不清楚原来的交易价格，房产交易信息没联网，房管部门配合力度不够。一旦开征，这一阻碍就不复存在了。
不过，杨红旭坦言，可以预期，为了避税，以后二手房交易过程中的阴阳合同、做低价格，将更加疯狂。不过，现在很多城市已经或正在建立一个动态化的评价与审价系统。想把价格做得很低，可能性越来越小了。
“目前公众对差额20%所得税议论最大。接下来，国税总局（可能还有财政部、住建部）很可能会下发一个通知，明确细节。”杨红旭说，可能也会存在一些变数，比如，在从严按差额20%征税的同时，会否恢复对于换房者的优待？
这不是没有可能。日前，据媒体报道，在遭遇到巨大的舆论反弹之后，财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的落实方案，且有关方案已经上报国务院。
据悉，落实方案除保留了居住满5年且为惟一自住房产出售免征个税的“优惠政策”外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的“空间”。中央部门对此只做原则性规定，地方政府将制定具体的实施征收技术方案。
二问
调控效果如何房价如何走
每个行业似乎从来不缺少企业家们的赌局，房地产业也是如此。
去年年底，华远地产董事长任志强和英联国际不动产董事长、城市及大型房地产投资策划人郭建波也就房价走势打了个赌。任志强认为今年3月房价将暴涨，而郭建波则持有相反的观点——一线城市房价全面下跌行情开始，“如果到2013年3月份中国楼市能走出任志强刚刚忽悠的又一波上涨行情，我将于全国两会的开幕当天在北京长安街裸奔10公里”。
虽然对于郭建波的约赌，任志强至今没给出正面回应，但这场赌局还是引起了诸多关注。
预测3月房价上涨已成定局
如今到了定输赢之时。郭建波回应“愿赌服输”，只要北上广深任何一个一线城市的官方数据显示3月楼价上涨，他都会履行赌约。但他也同时表示，“4月份才公布3月份数据。”
那么3月份的房价数据会是怎样的情况？
数据显示，自2012年第二季度开始，中国房地产市场开始复苏，近三个月加速回暖，尤其是房价涨幅持续扩大。2013年1月，全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57%；同比增幅更首次由跌转涨，且涨幅一下跳至0.68%。一线城市继续领涨全国，北京、深圳和广州1月的房价环比涨幅超过2%，而之前一个月还只有1%多点。
另一个数据是，今年1月至2月，全国商品房销售面积同比增长49.5%，而去年1月至12月的增幅仅为1.8%，环比增幅高达42%，创出近十年新高。即便是考虑到去年1月至2月成交量低迷的因素，这种环比增幅也着实令人惊讶。
因此从上述背景来看，郭建波“裸跑”几成定局。不过，也有很多观点认为，2月底国五条出台以及3月初细则落地，对楼市影响会非常大，不排除房价在3月会出现整体下跌的情景。
“任志强的逻辑比较简单，认为去年全国的购地面积和房屋新开工面积都是负增长，供应减少了，很容易形成供不应求，供不应求的市场关系决定了房价会涨，甚至会大涨。郭建波当时强调三点，一是经济形势不好，二是限购措施还在持续，会抑制需求，三是资金面比较紧张，企业不乐观，所以他们得出完全不一样的结论。”杨红旭分析，但目前事实已经非常明确，就是郭建波输了，任志强赢了，3月份的数据肯定是涨。
杨红旭认为，即便政策有效果，也会有延迟性。楼市未来两个季度会出现明显变化，整体上会降温，成交活跃度会降低，尤其是住房成交量会出现下滑。
影响一线城市影响甚微
不过，杨红旭强调，调控并不能有效改变一线城市和少数二线城市的住宅供求关系，尤其是2012年全国土地成交和房屋新开工皆为负增长，注定了2013年新增住宅供应偏紧；同时，新政在抑制需求的同时，也将改变开发商对市场的乐观情绪，从而导致几个月后他们拿地和新开工的积极性降低，从而更加不利于增加供应。“2013年全国楼市将‘震荡上行’”。
上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，此次政策中二套房贷以及限购令收紧对上海这类一线城市影响力较小，影响主要会集中在一些早期限购并不严格的城市中，它们会大致经历已经严厉限购的城市此前经历过的市场波折。而个人所得税的调整导致的成本增加则不排除会构成房价的一部分，推高房价。
“这一批新的政策细则，重点仍在抑制需求方面。对于土地供应与开发步伐的新约束，已经开始涉及供应的掌控，但还没有走得很深刻，因此其对房价的打压作用也会比较小。”宋会雍建议，从单一的调控需求，开始转向调控供应的变化毫无疑问可以起到比之前更好的效果。
三问
城镇化下的房地产如何发展
随着全国两会的召开和《全国促进城镇化健康发展规划（2011年-2020年）》的即将发布，关于新型城镇化的讨论继续升温。而新型城镇化的发展也被认为是房地产新一轮发展的机遇。
影响城镇化推楼市发展
“由于城镇化在未来经济发展中作用重大，因此，从中央到地方的各级政府都把推进城镇化作为经济发展的重大抓手。这显然会给房地产的新一轮发展带来很大机遇。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时表示。
不过，可能正因为中国未来几年要把推进城镇化作为推动中国未来改革和发展的大引擎，因此，尽管政府近年来一再强调房地产调控不动摇，并且限购、限贷等调控政策组合拳也未松动过，但从去年第二季度以来，中国房地产市场运行、房地产板块、房地产市场舆论与预期都开始发生变化。
具体表现为，房价方面，去年第二季度以来低价入市项目提价加推，中高端项目销量增加提升了结构性高均价，百城价格指数于去年6月止跌并连续7个月上涨。成交量方面，2012年住宅成交量为近三年同期最高，同比增幅达29%，12月成交量创2012年调控以来单月新高，各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长41%。
与之相适应的是，房地产板块开始活跃，不少房地产上市公司股价开始上涨。房地产市场舆论方面，各种各样有关城镇化加速必然助推房地产业发展与房价进一步上涨的论调已是屡见不鲜。
对策市场调控代替限购
“当前高企的房价有进一步上涨趋势，已经构成推进新型城市化的很大威胁和挑战。”尹伯成表示，如何正确认识我国城镇化对未来楼市的作用以及如何用政策正确引导市场预期已是何等重要，何等迫切了。
尹伯成认为，中央要推进的城镇化是新型城镇化，要求的是不断提升城镇化建设的质量内涵。而以往是粗放、数量扩张型的传统城市化，不是以人为本，而是以地为本。
“解决上述问题只能靠国家政策来引导和调整。”尹伯成说，但就房地产业发展而言，确实需要改变目前这种头痛医头、脚痛医脚的，短期的，行政命令式的调控方式，用市场经济调控办法取代目前以限购为代表的行政管理办法。
此外，尹伯成表示，新型城镇化对房产业发展和调控可能还有一个要求，即如何真正引导房地产业走向绿色、环保、智能和低碳，从规划到设计，从建筑到管理，都要花大力气，并且不使它成为增加成本，提高价格的举动和理由，这需要大智慧。“新型城镇化的锣鼓声响了，房产业在戏中如何发展和调控，也许要以后几年才能看清楚。”
四问
政策是否继续升级
自2009年12月份启动以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”。而本轮国五条房地产调控，已是第五次升级。
那么，本轮调控是否还有继续升级的可能？如果升级，又会体现在哪些方面？
限购严格标准
“本轮调控的流程还将继续。”杨红旭说，2月20日，国务院会议出台国五条是第一步，2月26日国务院办公厅出中央细则，强硬升级是第二步。接下去还有第三步：一方面，相关部委还会出台细则，进一步细化相关内容；另一方面，地方政府还将出台地方执行细则。二者会交叉、同步进行，主要集中在3月份，少数还可能延至4月份。尤其是一线城市的细则，可能还会进一步出台更严厉的措施。
杨红旭认为，限购升级会是调控政策升级的重点内容。据悉，之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一。“而这次非常明确地提出了统一标准，覆盖全市，一手二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。而且还提出，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。”杨红旭说，接下来，多数已限购城市，都得修改自己的限购标准，从严执行。而一线城市，尤其是北京，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上，再次加码。
不过，对于限购，此前市场上还传出“限购令要取消”的消息。对此，中房信分析师薛建雄不以为然，他认为，限购政策不会消失。“不仅是短时间内不会被取消，甚至在十年，二十年，会配合房产税的政策一直施行。当然限购的松弛度会因为房价的涨幅有所调整。可以肯定的是，它的存在就是对于如今中国房价较为有效的控制方法。”
房产税试点扩容
薛建雄对《国际金融报》记者表示，未来政府的楼市调控肯定会从严，而房产税会是重要手段。
事实上，房产税推出上海和重庆两个试点以来，关于试点扩容的猜测从未间断。而从今年国五条新政的用词表述上可以揣摩出点什么来。
“以前，诸多政府文件或重要官员关于房产税的表述多是‘研究推进’，而这次的表述已没有‘研究’二字，说明2013年将付诸行动了。”杨红旭说，扩容试点会以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南和湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。
上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍也认为房产税在2013年，会有扩大试点的趋势。不过，并不会全面推广，因为中国城市的层次差异很明显，不可能同时推广，这将有一定的过程层层推进。
“限购和房产税到下一个阶段必须会同时使用。”薛建雄认为，房产税的推广应该是在下一轮房价大涨之时。在房价大涨之时，出台这样的政策，房价必然会出现下跌情况。“预测房产税应该会在2015年至2018年左右在全国推广。”
不过，杨红旭表示，扩容城市的数量和税负的高低将决定这一政策对市场作用的程度。他认为城市数量不会超过十个，税负方面也不可能全面对存量房开征。因此，即便扩容，房产税也难以有效压制房价。
二套房贷继续收紧
此外，在银行贷款利率上，杨红旭认为，“二套”房贷收紧的可能性最大，未来各家商业银行收紧的程度则会有所差别。
“以前的调控文件或官员表述中，多用‘严格实施差别化的住房信贷和税收政策’，而这次只提‘信贷’，没提‘税收’，说明接下去房贷收紧的可能性很大。”杨红旭说。
事实上，在国五条出台的前一天，网上盛传“二套房贷首付提高至七成，房贷利率提高至1.3倍”。传闻导致当天A股，尤其是房地产股大幅下跌。
对此，杨红旭表示，虽然后来国五条中并未提及，但接下去银监会可能有动作，2013年的房贷政策肯定紧于2012年，假如不下发文件，则肯定会通过“窗口指导”授意商业银行收紧贷款。“因为，就2013年而言，为了抑制房价加速上涨，尤其是一线城市的偏热，临时性的干预政策还会收紧，房贷和税收这两类经济性手段，极有可能被拿出来耍耍。”
“比如说房贷，三套已停贷，紧无可紧；首套纯属刚需，银监会哪好意思收紧？只有二套房贷，其中既有改善性的自住需求，也有投资性需求，既然无法分清楚，那么为了‘救火’的需要，即便存在误伤自住需求的可能，仍会进一步收紧的。”杨红旭说。
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