阎岩：看好上海商业地产

　　5月20日,“新政下投资什么”―2010政变地产系列观察与解读第二场论坛在温州召开。期间,SOHO中国总裁阎岩女士表示:商业地产是否有发展潜力？我们看到是有需求基础的:北京、上海真正发展企业的数字和第三产业所占的比重越来越大;中国家庭财富增长的速度是要几倍于发达国家,消费潜力巨大。因为上海土地比较稀缺,所以商业地产上海更加稀缺一些。

　　以下为论坛文字实录:

　　阎岩:商业地产我跟大家分享几个数字,商业地产一种是办公楼,一种是商场。我很同意他们几位的想法,如果投资商业地产,跟住宅最大的不同,就是它的地段应该是一个决胜的关键。在大的宏观角度地段就是城市,就是北京、上海。到了城市里面,地段就更重要了,就要选城市最中心,人流最大的地方。

　　办公楼目前上海和北京已经有很大的供应了,如果未来没有一个强有力的市场增长,大家也觉得这种投资没有什么潜力。我们看几个数字:

　　办公楼,目前和前十几年最大的不同,北京、上海办公楼的使用者,更多的是广大中小企业,十年二十年前可能北京、上海高达漂亮的办公楼一定是世界500强企业,现在不是了。我们看看中小企业的增长,中小企业从全国工商行政管理局的统计上看,2002年,私营企业的所占比例是37%,到了08年,比例就到了72%。大家知道第三产业,服务型产业是需要一些办公空间的,第一产业比例的变化,1990年中国北京市第三产业所占的比例是38%,在整个经济规模中,这个数字到2008年已经增长到的79%。意味着什么呢？就是在过去发展过程中,整个大城市,北京、上海真正发展企业的数字和第三产业所占的比重越来越大。而在未来发展当中,这个比例还会不断扩大,这个发展是对办公楼有一个重大需求的。

　　咱们再看看商业,商场。世界银行的统计当中,美国,全球第一大经济体,它的人均消费每一年23770美金;日本人均消费22290美金;英国19800多美金;中国,因为我们口比较多,总的数字看起来可能不太好看,中国人均消费是707美元,占美国2.5%,占德国5%。大家可以看到,零售消费市场上,中国未来增长潜力有多大？反过来说,中国有钱人能有这么多钱买东西吗？我再给大家读几个数字,麦肯锡2008年做过一个统计,2008年中国年收入超过25万元富裕家庭160万个,他们预计到2010年这个数字到440万个,增长速度每年15.9%。但是在同期,美国和日本同样家庭财富增长的速度分别是2.1和1.7%。他们说中国家庭财富增长的速度是要几倍于发达国家的。

　　我想这些数字都是一个商业地产需求的基础,有了这些基础,商业地产才会有可能持续发展。作为一个广大投资人来讲,商业地产应该在国际上许多其它城市也是比较常见的。

　　我几个月前正好遇到一个朋友正在购买香港的办公楼,我也做了一个比较,这个办公楼是中环,但不是最核心的位置。它是一个过去比较旧的城市,当时是分散产权销售的楼,现在已经没有分散产权销售的了。它销售的售价是2万港币一公尺,20万港币是一平米,但是他的租金回报率是4% 。我当时还是比较惊讶的,因为这个数字是远远超过赵教授和潘总刚才谈到的纽约的房价的。我想这和亚洲几个大城市地包括香港、首尔、东京,我相信未来就是北京、上海人口的密度有关系。其实北京、上海比较的话,密度也有很大的分别,这两个城市GDP总量相差不多,上海是要超过北京的。人均来说,北京人均GDP是1万美金,上海是1万7美金。但是上海城区面积只有北京城区面积的三分 之一。这就意味着同样城中心的一平米创造的财富,上海是要远远超过北京这个大城区的。

　　如果从技术层面上看,商业地产上海更加稀缺一些,因为上海土地比较稀缺,上海市政府管理更加严格,所以他们允许开发商能够分散产权销售可能性也会减少,甚至像香港一样最后可能就没有了。这是我的一点观察。