成交均价意外创新高 地方政府自评调控是否有效

　　国务院楼市督查组刚从各地返回之际，多地却传来楼市成交均价创历史新高的消息。这三个领涨的城市分别是杭州、北京、上海，前两者商品住宅成交均价周环比涨幅高达91.61%和57.52%，而上海的周成交均价创下近3万元/平方米的全国历史新高。

　　与此同时，一些地方政府却自我评价“调控有效”。就在上海成交均价创新高数据出炉的同一天，上海市统计局官网出炉“一季度本市房地产市场基本情况”，明确称“现阶段调控效果初步显现”，依据是“一季度，本市房地产市场呈现开发投资增幅回落、新开工面积环比大幅增长、销售面积同比继续下降。”

　　这则“自我评价”，只字未提上海的商品住宅价格。而4月11日-4月17日，仅上海二手房挂牌均价，18区县中仅7个下跌，11个上涨。

　　市场的信心却已受到高房价的持续打击。据最新披露的购房者信心指数2011年第一季度调研结果，2011年上海一季度购房者信心指数为95.6点，环比2010年第四季度下跌2.9%，同比下跌12.1%，位列全国倒数第九。

　　购房者信心指数再跌

　　由国家统计局中国经济景气监测中心和中房信联合编制的购房者信心指数2011年第一季度报告指出，目前，上海市楼市成交冷淡，购房者持币观望，开发商延迟推盘，银行银根收紧，上海购房者信心指数再次下跌。

　　有业内人士认为，虽然宏观调控整体铺开，但是楼市调控效果并不十分理想，房价依然缓慢上升，加之一季度提出各城市房价的增长目标，令购房者多有疑虑，购买意向也由此降低。

　　另有网络调查显示，尽管逾半数受访网友认为2011年上海房价会呈现下跌趋势，迎来拐点，但也有18.7%的受访网友表示房价不会下跌，13.6%的受访网友认为房价小幅下跌后再上涨，16.3%的受访网友则支持房价会继续上涨。

　　一季度，上海市商品房销售面积371.28万平方米，比去年同期下降23.5%。其中商品住宅305.55万平方米，下降24.6%。这被上海统计局的最新统计报告视为“现阶段调控效果初步显现”的依据。但有业内人士坦言，从调控的根本目的和公众最为关心的价格焦点来看，以商品房销售量降温明显，作为调控见效的理由，值得商榷。

　　调控效果难现

　　购房者信心指数持续低迷，与调控效果有直接关系。

　　中国指数研究院监测的全国35个城市中，上周量价齐升的城市达到17个，近半数。21个城市成交量环比上涨，多达26个城市均价环比上涨。十大重点城市中，除武汉和南京小幅下跌外，其余成交量均环比上涨。

　　佑威机构执行董事黄志坚表示，上周上海紫园成交1.77万平方米，均价达10万元每平方米，和第二名瑞虹新城铭庭一起托高了楼市成交均价，两项目在逆市中取得如此的战果，其缘由值得关注和研究。

　　德佑地产研究主任陆骑麟则认为，上周全市商品住宅成交均价首次突破3万元/平方米，与近期高端楼盘集中成交，比重增加密切相关。但也与近期楼市调控误伤刚需有关。“如刚需的首付和贷款等一系列优惠被取消，贷款难度加大，这部分购房者被迫止步。只能寄望开发商作出价格让步调控。”汉宇地产分析师则提醒，目前豪宅市场有重新启动的苗头，支撑全市均价再创新高。

　　二手房市场的价格坚挺表现得更为明显。21不动产研究中心数据显示，4月11日-4月17日，上海二手房挂牌均价上涨478元/平方米，其中金山、崇明等区的涨幅较大，分别为8.24%和7.51%。

　　据了解，国内其他多个城市出现类似的情况。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生日前表示，一系列房地产调控政策的效果正在显现，房价快速上涨的势头暂时被压制住了，但目前市场还处在胶着、相持阶段，调控的主要任务是“坚持住”，限购政策将作为长期政策执行。

　　未来楼市政策研判：限售？

　　“京、沪、杭等核心城市成交均价反弹，最关键的还在于调控效果和地方执行层面存在问题。”上海本地一位曾与国务院督查组在上海调研时接近的人士指出。

　　督查报告汇总后，国家接下来还会采取什么对策？

　　大华继显近日发表的报告表示，由于国内房地产销售活动反弹，房价顽固企高，房地产市场越来越有可能面临更多收紧措施。

　　世联地产研究报告称，如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从多个方面进行调控。“首先是政策严格执行，比如严格征收土地增值税；其次是政策力度加强，如购房首套房的首付比例提高，限购范围扩大；以及新政策的出台。”

　　在新政策出台方面，世联预测，在限贷、限购和限价基础上，“未来可能会进一步限售，即个人购买商品房之后五年内不允许出售转让。”

　　加息的影响也不可低估。洲联集团五合智库总经理邹毅指出，在房价快速上涨时期，持续加息会成为压倒房价的最后一根稻草。目前利率水平距上一次高点还有较大空间，会对楼市产生怎样的实质影响，取决于今年通胀走势与继续加息的次数。